Sumário: (…) III – Na venda de consumo, subtipo da compra e venda, quanto a imóveis, a lei estabelece três prazos de caducidade: i) o de denúncia dos defeitos, de um ano, ii) o para o exercício de direitos, de três anos, a contar da atempada denúncia dos defeitos, iii) prazos esses, sempre, dentro do prazo limite máximo da garantia legal, de cinco anos (v. art.º 1225.º, do Código Civil e art.º 5º-A, n.º 2 e 3, do específico regime introduzido pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril, alterado pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio).
IV – E sendo três os prazos de caducidade, três podem ser as exceções perentórias deduzidas pelo vendedor, àqueles atinentes, a ele cabendo o ónus da prova dos concretos factos invocados como causa extintiva do direito do Autor (art. 342.º, n.º 2, do Código Civil).
V – O prazo, de cinco anos, da garantia conta-se a partir da entrega do bem imóvel e estando em causa defeitos nas partes comuns dos edifícios constituídos em propriedade horizontal (cfr. art. 1421.º), a entrega das partes comuns considera-se efetuada no momento em que o vendedor deixa de ter poderes para determinar ou influir sobre o curso das decisões dos condóminos constituídos em assembleia de interesses autónomos, correspondendo, assim, o dies a quo a partir do qual se conta o início do prazo dos cinco anos à transmissão dos poderes de administração das partes comuns para os condóminos, através da sua estrutura organizativa, reunindo em assembleia de condóminos e com plena autonomia para denunciar os eventuais defeitos existentes na obra.
VI – Assim, sendo o dies a quo a partir do qual se conta o início do prazo dos cinco anos o da transmissão dos poderes de administração das partes comuns para os condóminos, verificada se não mostra real autonomia para denunciar defeitos em situação de o Administrador do condomínio prestar serviços de representação e serviços profissionais de advogado à vendedora;
VII – E o prazo de garantia não pode ter início enquanto os trabalhos de construção se não mostrarem, totalmente, executados (em todas as frações autónomas e partes comuns que integram a propriedade horizontal).
VIII – Dada a dificuldade da prova da existência do defeito à data da entrega (podendo ele manifestar-se num período de tempo relativamente longo: dentro de 5 anos, a contar da entrega de coisa imóvel), a lei, protegendo o consumidor (devendo o condomínio ser considerado como tal a pelo menos uma das frações que o compõem estar destinada a uso privado), consagra a presunção de a falta de conformidade verificada dentro do referido prazo (fazendo presumir que o defeito já existia à data da entrega, salvo quando tal for incompatível com a natureza da coisa ou com as características da falta de conformidade – n.º 2, do art. 3.º, do Dec.-Lei n.º 67/2003). Assim, o consumidor/comprador apenas tem de fazer a prova do defeito (da falta de conformidade) – facto base da presunção –, sem que sobre si impendam os ónus de alegar e provar a causa concreta da origem do mau funcionamento e a sua existência à data da entrega (v. arts. n.º 1, do art. 342.º, 349.º e n.º 1, do 350.º, do CC).