Sumário: I – O contrato de mediação imobiliária é um contrato oneroso, dele devendo constar as condições da remuneração, podendo ainda ser acordado um regime de exclusividade.
II – Num contrato de mediação imobiliária, apesar da prestação a que a mediadora se obriga ser uma prestação de meios, a obrigação de retribuição, a cargo do cliente, está condicionada à obtenção de resultados: a remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
III – A inexistência de contrato reduzido a escrito gera a sua nulidade não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação (artigo 16.º, n.º 1 e 7 da Lei n.º 15/2013, de 8/02, com as alterações pelo Decreto-Lei n.º 102/2017, de 23/08).
IV – No caso de nulidade do contrato de mediação imobiliária, se o negócio mediado não se concretizou, não há que ser restituído qualquer valor à mediadora, por força do efeito retroativo da nulidade contratual; mas, se o negócio mediado efetivamente se concretiza por ação da mediadora, então, não obstante a nulidade do contrato, por força do preceituado no artigo 289.º do Código Civil, pode existir o dever de o cliente “restituir” o resultado da atividade da mediadora, pagando um valor que será equivalente à retribuição acordada.
V – Para que a mediadora imobiliária tenha direito à remuneração incumbe-lhe a alegação e prova de factos que permitam estabelecer o nexo causal entre a atividade de mediação desenvolvida por aquela e a concretização do negócio levada a cabo pelo comitente.
VI – Se a Autora, mediadora imobiliária, angariou um potencial comprador, que levou a efetuar uma visita ao imóvel e que apresentou uma proposta, mas a Autora lhe transmitiu que a proposta não estava a ter resposta, devido à necessidade de contactar com uma pessoa residente na …, e não mais respondeu às citações desse potencial comprador quanto à proposta apresentada, e este verificando que o imóvel se encontrava à venda através de outra imobiliária, apresentou proposta através desta, a qual foi aceite pela Ré e pelo seu irmão, tendo sido concretizada a venda do imóvel a tal comprador com intermediação dessa outra empresa imobiliária, não se pode afirmar que a conclusão do contrato de compra e venda foi o resultado da atividade desenvolvida pela Autora e nem que da atividade desenvolvida tenha resultado um benefício para os Réus, não sendo, por isso, o reconhecimento da nulidade do contrato de mediação gerador de qualquer dever de restituição por parte dos Réus.