Sumário: (…) XIII – Pode definir-se o contrato de mediação imobiliária como aquele em que uma empresa de mediação imobiliária (o mediador) assume perante outrem (o cliente), a incumbência, mediante uma remuneração, de procurar interessados na realização (com o cliente) de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.
XIV – O “contrato de prestação de serviço” não constitui um tipo contratual, mas um tipo-padrão, uma classe de contratos ou uma categoria de contratos.
XV – Desde que um contrato tenha por objecto a procura de interessados na realização (com o cliente) de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis, independentemente da concreta expressão da posição do mediador, estamos perante um contrato de mediação imobiliária e não perante um contrato de prestação de serviço.
XVI – Sendo o contrato de mediação imobiliária nulo por falta de forma, a mediadora terá, por aplicação do disposto no n.º 1 do art.º 289.º do CC, direito ao valor correspondente à sua prestação – encontrar interessado na realização do negócio visado com a mediação – insusceptível de restituição em espécie.
XVII – Mas na determinação do valor correspondente a essa prestação, há-de ter-se em consideração as especificidades do direito à remuneração do mediador – o n.º 1 do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013 dispõe que o mediador só tem direito à remuneração acordada quando o negócio visado pelo contrato de mediação se tenha concretizado –, não podendo a mediadora receber o que não receberia se o contrato fosse válido e a remuneração que tiver sido acordada.
XVIII – Na determinação do valor correspondente a essa prestação, não há que considerar o n.º 2 do art.º 19.º da Lei n.º 15/2013, que pressupõe o estabelecimento de uma cláusula de exclusividade, cuja aplicação pressupõe a validade do contrato; sendo o contrato nulo, aquela cláusula é englobada na nulidade e não pode ser aplicada.