Sumário: I – No âmbito do contrato de mediação imobiliária, o direito do mediador a ser remunerado nasce, no essencial, com a outorga do contrato visado, desde que com interessado ou terceiro por si angariado durante a vigência do contrato de mediação;
II – tal direito à remuneração existe ainda que o contrato visado venha a ser concluído ou celebrado após o terminus da vigência do contrato de mediação;
III – o contrato de mediação pode ser simples ou em regime de exclusividade, podendo ainda esta subdividir-se entre exclusividade simples e exclusividade reforçada;
IV – no âmbito do contrato sob o regime de exclusividade, têm sido defendidos dois entendimentos, com diferenciado âmbitos de abrangência: assim, num deles, a existência de cláusula de exclusividade impede o comitente não só de contratar outras mediadoras, como ainda o próprio de promover directamente o negócio, ainda que possa aceitar propostas feitas espontaneamente por terceiros; noutro entendimento, menos limitativo, o comitente fica apenas impedido de contratar outras mediadoras, mas pode procurar interessados no negócio visado;
V – por princípio, e mesmo em situações dúbias de estar convencionada cláusula de exclusividade duma ou doutra natureza, deve entender-se, tendo por subjacente o princípio da autonomia privada, na sua vertente de liberdade contratual, que o comitente apenas fica impedido de contratualizar com outras mediadoras (ou seja, que a cláusula de exclusividade é simples), podendo, por si, obter directamente interessados no negócio que pretende consumar, ou de ser encontrado por interessados;
VI – o que apenas não sucederá caso estejamos perante expressa, clara e devidamente explicitada outorga de cláusula de exclusividade reforçada;
VII – para que o mediador tenha direito à remuneração decorrente da sua actividade, urge preencherem-se três requisitos de cumulativa verificação, nomeadamente:
• O desempenho da sua actividade;
• A conclusão do contrato visado entre o comitente e terceiro;
• A existência de um nexo de causalidade entre a actividade desempenhada pelo mediador e a conclusão ou efectivação do contrato visado;
VIII – nos casos em que exista convencionada cláusula de exclusividade, tal remuneração é ainda devida ao mediador quando o negócio visado não se concretize por causa imputável ao comitente, cliente da mediadora;
IX – o preenchimento do terceiro requisito é aquele que vem merecendo maiores dificuldades e divergências, quer doutrinárias quer jurisprudenciais, concretamente no aferir do nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do contrato;
X – entre as concretas tentativas da sua densificação ou preenchimento, com variadas nuances de diferenciado grau de exigência, parece ser de considerar, exemplificativamente, que o trabalho ou actividade do mediador tenha contribuído/influído, de forma decisiva e como causa determinante, para a conclusão do negócio, ou seja, a actividade do mediador deve-se integrar de forma consequencial na cadeia factual que veio a eclodir na outorga do contrato visado, ou, ainda, que ocorra demonstração factual de que a actividade desenvolvida pelo mediador contribuiu de forma importante, em termos de nexo causal, para o processo decisório do terceiro interessado, determinando-o à outorga do contrato visado;
XI – inexistindo tal nexo causal, inexiste o direito à retribuição, mas esta deve manter-se nas situações em que, estabelecido tal nexo, comportamentos alheios ao mediador conduzem a uma sua aparente quebra;
XII – por se tratar de um facto constitutivo do seu direito, incumbe ao mediador o ónus probatório da existência de tal nexo causal entre a actividade por si desenvolvida e a conclusão do negócio visado;
XIII – estando-se perante contrato de mediação com outorga de cláusula de exclusividade simples ou relativa, esta permite, prima facie, a afirmação de uma presunção natural ou de facto de que a actividade do mediador contribuiu para a efectiva aproximação entre o comitente e o terceiro, ou seja, basta ao mediador provar, para ter direito à remuneração, que desempenhou a sua actividade, sem necessidade de efectiva necessidade de demonstração do nexo causal entre esta actividade e a outorga do contrato visado entre comitente e terceiro;
XIV – ou seja, ocorre como que uma presunção natural ou de facto da existência desse nexo causal entre a actividade do mediador e a outorga do contrato visado, cabendo ao comitente a prova da quebra ou dos factos interruptivos de tal nexo;
XV – pelo que, discutindo-se, nessa tipologia de cláusula de exclusividade, se o contrato visado celebrado com um terceiro interessado foi determinado pela actividade do mediador ou antes encontrado pelo próprio comitente, urge apreciar e aferir acerca do cumprimento da prestação por parte daquele, de forma a poder-se concluir pela efectiva relação causal entre aquela actividade e a outorga do mesmo contrato visado;
XVI – demonstrando a mediadora Autora que desenvolveu concreta actividade que influiu, de forma decisiva, para a conclusão do negócio visado, ocorre uma necessária relação causal entre a sua actuação e contributo e a posterior conclusão do contrato visado;
XVII – efectivamente, decorrendo da factualidade provada ter a Autora mediadora desenvolvido actividade que contribuiu, de forma relevante, em termos de nexo causal, para que os terceiros interessados, mediante posterior contacto directo com a vendedora comitente, tenham-se determinado à outorga do contrato visado, ou seja, logrando provar ter contribuído e participado no iter processual conducente [à] concretização do negócio, ainda que não se tenha configurado como a única causa determinante, tal nexo causal deve ser reconhecível, o que é corroborado pela circunstância do Réu comitente, enquanto cliente da mediadora Autora, não ter logrado provar factos tradutores da quebra ou da válida interrupção de tal nexo causal.