Sumário: 1. Na situação de defeitos de construção nas partes comuns de prédio constituído em propriedade horizontal, deve ser aplicável ao condomínio a legislação do consumidor, desde que a maioria das fracções se destinem à habitação (uso não profissional).
2. Segundo a “teoria das normas”, e porque facto constitutivo do direito, compete ao autor o ónus de alegar e provar o defeito, ou seja a falta de conformidade (art. 342.º, n.º 1 do CCivil), tanto para o direito civil comum, como para a legislação específica da tutela do consumidor (o regime do DL n.º 67/2003, de 8/4 (venda de bens de consumo) e a Lei n.º 24/96, de 31/7 (lei de defesa do consumidor)), cabendo ao vendedor a prova da caducidade.
3. Perante o defeito da coisa, o consumidor tem o direito à reparação, à substituição, à redução do preço, à resolução e à indemnização, também previstos no Código Civil (arts. 913.º, n.º 1, e 905.º e segs.), mas como o DL n.º 67/2003, de 8/4, interpretado em conformidade com a Directiva n.º 1999/44/CE (art. 8.º), assume natureza de protecção mínima, significa que o consumidor pode prevalecer-se do direito comum, desde que lhe seja mais favorável.
4. Tanto pela lei específica da venda de bens de consumo (art. 5.º, n.º 4 do DL n.º 67/2003), como pelo regime do Código Civil (arts. 917.º e 1225.º), a lei prevê três prazos de caducidade: o prazo da denúncia, o prazo do exercício da ação e o prazo da garantia legal.
5. O art. 1225.º, n.º 1 CC estabelece o prazo de garantia legal de cinco anos “a contar da entrega”, mas em relação às partes comuns da propriedade horizontal deve entender-se que o prazo se conta a partir do momento da constituição da administração do condomínio.