Sumário: I – Quando em causa um conteúdo ou regime contratual geralmente imposto unilateralmente pela mediadora imobiliária (assim por todas as franchisadas da organização em causa), de tipo padronizado, pré-elaborado, sem possibilidade de negociação individualizada pelo universo generalizado dos potenciais clientes ao qual é apresentado (ressalvados aspectos pontuais individualizados), os quais se limitarão a aceitar sem possibilidade de discutir ou modificar o conteúdo que lhes é proposto, assume verdadeira natureza de contrato de adesão, ou quando menos contrato individualizado com recurso a cláusulas contratuais gerais.
II – Em qualquer dos casos, a comunicação na íntegra do clausulado contratual ao contraente “aderente” antes que este assine o contrato deverá ser assegurada, por forma a que tome consciência e decida de forma informada se aceita ou não vincular-se nos termos que lhe são apresentados, sob pena de no futuro a predisponente, se tiver omitido tal comunicação, não poder dele exigir o cumprimento de obrigações que apesar de contidas num contrato por ele assinado, não lhe foram devidamente comunicadas e informadas.
III – A circunstância de a A., na formulação do texto que apresenta aos seus clientes para estes assinarem, se inspirar ou transcrever elementos contidos numa minuta aprovada pelo organismo público encarregado de intervir na atividade de mediação imobiliária ou sequer elementos do regime legal supletivo, não determina a subtração dessas cláusulas ao regime da LCCG.
IV – Para a aplicação do regime das CCG e do regime de ónus de prova de comunicação e informação a cargo da parte que pretende beneficiar das respectivas clausulas, é suposto que o interessado cumpra o ónus de alegação e prova da factualidade necessária ao enquadramento do contrato no âmbito da LCCG.
V – De todo o modo, também o ónus de prova de que uma cláusula contratual (ou todas elas) resultou(ram) de negociação prévia entre as partes sempre recai sobre quem se tenha prevalecido do seu conteúdo.
VI – Resultando não provado que previamente à assinatura do contrato ou aquando da subscrição deste (para além do teor escrito daquele, insuficiente), a Autora informou a Ré que seria igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação, celebrado em regime de exclusividade, não se concretizasse por causa imputável ao cliente proprietário, como bem assim não provado que a A. esclareceu a Ré sobre os termos da remuneração devida (assim ocasião ou condições do seu pagamento); sendo que a prestação de tal informação era tanto mais importante quanto o texto expresso no contrato também reportava o pagamento da remuneração ao momento de concretização efetiva do negócio mediado, conforme cláusula 5.ª, excluída a convenção mesma de exclusividade com esse conteúdo ou teor, por via do art. 8.º do RCCG.
VII – A redução do contrato imposta pelo regime da LCCG implica, necessariamente, a não aplicação da cláusula do contrato que determinava a obrigação de pagamento da remuneração à A. no caso de não concretização do negócio mediado por facto imputável à R..
VIII – Nos termos do art.º 9.º da LCCG, os contratos com cláusulas excluídas por violação do dever de comunicação e/ou informação mantêm-se, “vigorando na parte afectada as normas supletivas aplicáveis, com recurso, se necessário, às regras de integração dos negócios jurídicos”. Ora, as “normas supletivas” aqui aplicáveis não são aquelas que, nos casos de angariação em regime de exclusividade, concedem à mediadora o direito à remuneração no caso de desistência do negócio por parte do cliente (trata-se de norma supletiva, porque nada obsta a que as partes convencionem solução mais favorável ao cliente da angariadora), mas as normas aplicáveis quando não há que considerar o regime de exclusividade, ou seja, a não exigibilidade de remuneração em caso de não concretização do negócio tido em vista no contrato de mediação.