Sumário: I – Nos termos do art.º 19.º/1 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, a remuneração do mediador imobiliário é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
II – Tendo-se provado que os clientes só em data posterior à da assinatura do contrato de mediação perceberam e conheceram que, nos pequenos quadrados afetos à opção da forma e momento do pagamento, a cruz havia sido colocada na opção pagamento total aquando da outorga do contrato promessa de compra e venda, e que quando assinaram o contrato de mediação estavam convictos de que o pagamento da comissão teria lugar aquando da realização do contrato definitivo, tal cláusula tem de se considerar excluída do contrato, nos termos dos art.ºs 5.º e 8.º do DL n.º 446/85, de 25 de outubro.
III – Ainda que assim não fosse, dos factos provados extrai-se que não existiu declaração negocial dos autores nesse sentido, mas antes no sentido de o pagamento da remuneração ser efetuado na altura da celebração do contrato definitivo, o que era do conhecimento da mediadora.
IV – Assim, nos termos do art.º 236.º/2, a declaração negocial vale com o sentido de que a remuneração era devida com a conclusão do negócio, que era o sentido que os autores pretendiam, e que a recorrente bem conhecia e ao qual aderiu.
V – A interpretação do art.º 19.º/1, segunda parte, da Lei n.º 15/2013, é no sentido de que não basta que se preveja o pagamento da remuneração aquando da celebração do contrato promessa; tem de resultar do contrato de mediação que está prevista uma específica remuneração pela celebração de tal contrato; caso contrário, trata-se apenas da previsão da antecipação do pagamento.
VI – A remuneração será, no entanto, sempre devida, apesar de o negócio visado não se ter concretizado, nos termos previstos no art.º 19º/2 da Lei n.º 15/2013, ou seja, se as partes tiverem acordado a exclusividade e o negócio visado no contrato de mediação não se concretizar por causa imputável ao cliente, desde que este seja o proprietário ou o arrendatário trespassante, tratando-se de requisitos cumulativos.
VII – Tendo sido efetuado o pagamento da remuneração aquando da celebração do contrato promessa e não tendo o contrato definitivo sido celebrado, há lugar à restituição da quantia paga a título de remuneração, uma vez que havia sido estabelecido o regime de não exclusividade, não se verificando, portanto, um dos requisitos para a possibilidade de assistir à mediadora o direito à remuneração, independentemente da não realização do negócio visado pelo contrato de mediação; em face disso, revela-se inútil apreciar se o incumprimento do contrato promessa é imputável aos promitentes-vendedores, clientes da mediadora.