Sumário: I. Os contratos de mútuo com hipoteca destinados à aquisição de habitação própria e permanente encontram-se sujeitos ao regime imperativo de proteção do consumidor previsto no Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho.
II. Este diploma confere ao devedor o direito irrenunciável à retoma do contrato (artigo 28.º), o qual lhe permite purgar a mora e exigir a restauração do vínculo contratual após a resolução, desde que exercido até ao momento da venda executiva do imóvel.
III. Uma Sociedade de Titularização de Créditos (STC) não reveste a natureza de instituição de crédito, pelo que, por força do princípio da exclusividade legal da atividade bancária, não possui capacidade orgânica nem licenciamento para assumir a posição de mutuante num contrato de crédito à habitação que venha a ser retomado.
IV. Consequentemente, a cessão de um crédito à habitação a uma STC, efetuada no lapso temporal em que o devedor ainda mantém a faculdade de exercer o direito de retoma, consubstancia uma fraude à lei e enferma de nulidade absoluta por violação de normas imperativas (conjugação do art. 37.º, n.º 2, al. a) do DL n.º 74-A/2017 com os arts. 294.º e 577.º, al. a) do Código Civil).
V. Sendo nulo o negócio de transmissão, a STC cessionária carece de legitimidade substantiva e da qualidade de credora para, com base nesses créditos, requerer a insolvência dos devedores ao abrigo do art. 20.º, n.º 1, do CIRE.
VI. O regime introduzido pelo recente Decreto-Lei n.º 103/2025, de 11 de setembro – que passou a prever mecanismos de gestão qualificada para salvaguardar os direitos dos consumidores nestas alienações – não tem aplicação retroativa, pelo que não convalida os negócios de cessão celebrados em data anterior à sua vigência e que já padeciam de nulidade.