Sumário: 1 – No contrato de empreitada referente a um imóvel destinado, por sua natureza, a longa duração, o dono da obra tem o prazo de um ano, a contar da aceitação da mesma, para a denúncia dos defeitos que, a partir daí, venha a ter conhecimento, tendo embora como limite o prazo geral de garantia, que é de cinco anos a contar da entrega da obra.
2 – Além disso, o dono da obra tem igualmente o prazo de um ano, contado da denúncia dos defeitos, para o recuso às vias judiciais, com vista à afirmação e reconhecimento dos direitos que a lei lhe confere.
3 – Equivale, no entanto, à denúncia o reconhecimento, por parte do empreiteiro, da existência do defeito.
4 – Mas este reconhecimento não equivale, sempre e necessariamente, ao reconhecimento de todos os direitos que a lei confere ao dono de obra. O empreiteiro, na verdade, pode constatar uma desconformidade na obra, mas negar a sua responsabilidade na ocorrência da mesma.
5 – Por conseguinte, o reconhecimento do defeito, em princípio, só desonera o dono de obra, da denúncia. Não já da propositura atempada da ação de responsabilização do empreiteiro tendente à afirmação dos já referidos direitos. Aquilo que o liberta da caducidade associada a essa ação é o reconhecimento desses mesmos direitos pelo empreiteiro.
6 – Mas este reconhecimento, por outro lado, no caso de se tratar de uma ação judicial a intentar, também não tem de corresponder aos exatos termos da sentença que naquela deva ser proferida.
[7] – O reconhecimento do defeito pelo empreiteiro, com a concretização de iniciativas sérias para o solucionar, deve ser havido também como impeditivo da caducidade do direito de ação do dono de obra.
[8] – No contrato de empreitada, não sendo eliminados os defeitos ou construída de novo a obra, o dono pode exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, se os defeitos tornarem a obra inadequada para a finalidade a que a mesma se destina.
[9] – A inadequação da obra é, assim, neste contexto, o requisito específico para a resolução do contrato e deve ser, objectiva e subjectivamente, relevante em relação à finalidade típica e/ou convencionada, bem como deve ainda ser definitiva e irreversível, dentro de um critério de razoabilidade e de boa-fé.
[10] – Não preenche este requisito a resolução de um contrato de empreitada relativo a uma obra de construção/ampliação de um anexo a uma habitação, em que, antes dessa resolução, foram corrigidos os defeitos quer pelo empreiteiro, quer, posteriormente, e na parte restante, por um terceiro contratado pelo dono de obra.